ทำไมโครงการเร่งโอนกรรมสิทธิ์บ้าน และคอนโด?

"ทำไมโครงการเร่งโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโด?"

คุณอาจสงสัยใช่ไหมครับ สำหรับหลายๆคนที่กำลังผ่อนดาวน์ หรือ ทำเรื่องกู้และรอโอนบ้าน อาจพบปัญหายอดฮิตคือเรื่องของสัญญาและกำหนดวันทำธุรกรรมต่างๆ ที่บางครั้งไม่เป็นไปตามข้อตกลง เช่น การตรวจรับบ้าน ซึ่งหลายคนมักบ่นกันเสมอว่า

บ้านยังไม่เรียบร้อย บ้านไม่เสร็จแต่ให้โอน  

ปัญหานี้เป็นกันแทบจะทุกโครงการไม่ว่าโครงการใหญ่หรือเล็ก ซึ่งในการตรวจรับบ้านนั้นแต่ละโครงการจะกำหนดก่อนวันโอน จะมีการตรวจครั้งแรกและหากมีข้อผิดพลาดจะทำการแก้ไขให้และให้ตรวจรับอีกครั้งก่อนการโอน ซึ่งโดยมากจะมีแค่สองครั้ง แต่หากตรวจครั้งที่สองแล้วบ้านยังไม่เรียบร้อย มีข้อบกพร่องที่ต้องแก้ไข ส่วนใหญ่โครงการจะให้เราเซ็นรับและโอนก่อนแล้วค่อยมีการซ่อมแซมทีหลัง

เพราะโครงการจะกำหนดวันโอนเพื่อเร่งทำยอดสิ้นไตรมาศของทางบริษัท ทั้งนี้ส่วนใหญ่จะมอบส่วนลด ของแถมต่างๆ เพิ่มเติมจากโครงการ หรือธนาคาร เพื่อจูงใจให้ลูกค้าโอนบ้าน

ทั้งนี้ถ้าเป็นโครงการของบริษัทที่มีชื่อเสียง เช่น Land and Houses, Sansiri, Asian Property, Quality House ฯลฯ ก็ถือว่าพอยอมรับได้ แต่ต้องกำหนดวันที่จะเก็บงานเสร็จให้เรียบร้อยนะครับ อย่าลืมว่าหลังจากโอนบ้านแล้ว ลูกค้าจะมีภาระดอกเบี้ยกับทางธนาคารทันที โดยปกติทาง Home Check Up จะแนะนำให้ลูกค้าลองคำนวณดอกเบี้ยที่จ่าย เปรียบเทียบกับผลตอบแทนที่ได้รับที่เพื่อการโอนก่อนที่จะเก็บงานให้แล้วเสร็จ ว่าคุ้มค่ากันไหม ....

ถ้าโครงการที่ลูกค้าซื้อเป็นของบริษัทที่เป็น Local Brand หรือ มีดีเฟคมาก ก็ไม่แนะนำให้โอนก่อนที่จะเก็บงานเสร็จนะครับ เพราะการแก้ไขงานอาจล่าช้ากว่าตอนที่คุณลูกค้ายังไม่โอนบ้านได้

ดังนั้น การโอนกรรมสิทธิ์จึงเป็นขั้นตอนที่สำคัญมาก ๆ และผู้ซื้อจำเป็นต้องรู้รายละเอียดของขั้นตอน เพื่อให้ได้กรรมสิทธิ์ของที่อยู่อาศัยหรือการซื้อขายที่ถูกต้องตามกฎหมาย เรามี 7 ข้อแนะนำ มาฝากครับ...

1. ตรวจเช็กความพร้อมก่อนโอนบ้าน-คอนโด

ใครที่จองซื้อที่อยู่อาศัยไว้ และใกล้ที่จะรับโอนคอนโด-โอนบ้านแล้ว ต้องเตรียมตัวให้พร้อม โดยเฉพาะรายละเอียดเล็กๆ น้อยๆ หลายอย่างที่เราอาจจะมองข้ามไป

2. ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ของผู้ขายก่อนซื้อ

การทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นโอกาสของผู้จะซื้อในการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์เบื้องต้น ไปพร้อม ๆ กับการอ่านรายละเอียดที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย

3. กรณีซื้อบ้าน คอนโดมือสอง ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ต้องรู้จักกับใบปลอดหนี้

เมื่อพูดถึง “ใบปลอดหนี้” เชื่อว่าคนส่วนใหญ่ไม่คุ้นเคยกับคำนี้ และไม่รู้ว่าคืออะไร เกี่ยวอะไรกับในการจะซื้อขายที่อยู่อาศัย อย่าลืมทำความรู้จักกับเอกสารดังกล่าว ถือว่ามีความสำคัญมากสำหรับคนที่อยาก ‘จะซื้อ’ และ ‘จะขาย’ อสังหาริมทรัพย์

มิเช่นนั้นอาจจะต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการชำระหนี้สินส่วนกลางให้กับนิติบุคคลเพิ่มเติมได้ครับ

4. ตรวจเช็กบ้านก่อนโอนกรรมสิทธิ์

งานระบบและการก่อสร้างของบ้าน และคอนโด ผู้ซื้อต้องให้ความสำคัญในการตรวจรับ ได้แก่ งานระบบไฟฟ้า งานระบบน้ำ งานระบบสื่อสาร งานก่อสร้างพื้นและผนัง งานก่อสร้างประตูและหน้าต่าง และงานสถาปัตย์ภายในทั้งหมด

5. การโอนกรรมสิทธิ์บ้าน-คอนโด มีขั้นตอนอย่างไร

เราอาจกำลังตื่นเต้นและตั้งตารอคอยการย้ายเข้าไปอยู่อาศัยในบ้านหลังใหม่ แต่ก่อนจะไปถึงจุดนั้นยังต้องผ่านหลายขั้นตอน ทั้งการตรวจรับ และการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งแต่ละขั้นตอนก็มีรายละเอียดที่ต้องตัดสินใจ ต้องใช้เวลาในการประสานงานและจัดเตรียมเอกสาร

ดังนั้น อันดับแรกที่ผู้ซื้อพลาดไม่ได้เลยก็คือ "ขั้นตอนตั้งแต่การตรวจรับบ้านไปจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์"

6. การโอนกรรมสิทธิ์บ้าน-คอนโด ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง

หลังจากตรวจรับบ้านหรือคอนโด ทำการแก้ไขจุดบกพร่อง เซ็นรับบ้านเรียบร้อยแล้ว ขั้นตอนต่อไปก็คือการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อนและมีเอกสารหลายอย่าง เพื่อไม่ให้การโอนกรรมสิทธิ์มีปัญหา นอกจากขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ผู้ซื้อต้องรู้แล้ว "สิ่งสำคัญอีกหนึ่งอย่างก็คือ "เอกสารที่ต้องเตรียมเพื่อประกอบการโอนกรรมสิทธิ์"

7. ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์

ค่าใช้จ่ายการซื้อขายบ้าน คอนโด ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ นั้นมีอยู่หลายรายการจนดูเป็นเรื่องยุ่งยากที่จะทำความเข้าใจ ทำให้ผู้ซื้อหลายคนมองข้ามความสำคัญในส่วนนี้ไป และตกเป็นฝ่ายเสียเปรียบจากการเสียค่าใช้จ่ายมากเกินความจำเป็นเพราะรู้ไม่เท่าทันผู้ขาย การอ่านรายละเอียดในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายอย่างครบถ้วนให้เข้าใจคือสิ่งสำคัญและจำเป็นมาก

การโอนกรรมสิทธิ์บ้าน คอนโด มีค่าใช้จ่ายในวันโอนฯ ณ สำนักงานที่ดินด้วย ไม่ว่าจะเป็นค่าโอนฯ ค่าธรรมเนียมต่างๆ รวมแล้วประมาณ 5% ของราคาซื้อ-ขาย

แหละนี้คือ 7 ข้อแนะนำ ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดฯ ในบทความนี้ ถือเป็นขั้นตอนที่สำคัญเพราะเป็นการรวมขั้นตอนทั้งหมด ตั้งแต่การตรวจเอกสารต่างๆ ก่อนทำการโอนฯ ตรวจรับบ้าน จนถึงขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์จริงที่จะเกิดขึ้น จะเห็นได้ว่าสำคัญมาก ๆ หากก้าวพลาดไปก้าวเดียวอาจมีปัญหาบานปลาย เพราะเรื่องของกรรมสิทธิ์เป็นเรื่องนิติกรรมที่มีข้อกฎหมายมาเกี่ยวข้อง